Loi ALUR, suppression du COS
La loi ALUR du 24 mars 2014 est vaste, aujourd’hui nous ne nous intéresserons qu’aux deux points qui apparaissent être les plus importants pour la maîtrise de l’urbanisation de nos communes du littoral : les outils de substitution au COS et à la surface minimale constructible.
Un dialogue entre associations de défense de l’environnement, nous a permis de mettre évidence que si à peu près toutes les municipalités travaillaient sur leur PLU, aucune stratégie générale concernant la maîtrise de l’urbanisation et le choix des moyens qui permettent de ne pas libérer les droits à construire ne se dégageait.
Il semble que les outils qui permettent de remédier à la suppression du COS sont les critères d’emprise au sol et des espaces verts.
Nous avons tenté de proposer une solution.
Par exemple, si dans une zone du PLU, avant la loi ALUR le COS était de 0.2 et la hauteur maximum de R + 1, cas très fréquemment rencontré, dans la modification d’un PLU, afin de conserver les mêmes droits à construire, il convient d’imposer une emprise au sol maximum de 20 %.
Pour intégrer la possibilité de construire sur 1 niveau ou sur 2 niveaux (R + 1) il faut préciser :
• « Dans le cas d’une construction du type R + 1, la somme des deux emprises : R et R + 1 ne doit pas excéder l’emprise au sol autorisée ».
• « la surface occupée par des parties annexes, du type garage, cellier, local technique, non considérées comme habitable n’est pas comptée dans l’emprise au sol autorisée ».
Ensuite le pourcentage des espaces verts reste à apprécier mais ce n’est pas un critère déterminant d’un accroissement de l’urbanisation.
Quant à la surface minimum constructible qui n’existe plus, elle se décline de fait, par l’emprise au sol et le pourcentage des espaces verts retenus.
Commentaire :
Nous ne pouvons pas retenir le fait que la loi ALUR serait une fatalité que nous devrions subir. Certes un de ses objectifs est de favoriser la production de logements dans les villes où ils font défaut, ce n’est pas le cas dans nos localités du littoral. Bien au contraire, souvent nous disposons d’un grand nombre de logements anciens disponibles.
Nous devons considérer que la politique d’urbanisation d’une commune, voire d’une intercommunalité, n’est pas dictée par la loi ALUR mais elle est définie par les élus en concertation avec la population et les associations compétentes.
Ainsi en a décidé le législateur en produisant la loi sur la Décentralisation dont le premier volet du 2 mars 1982, ouvre des compétences nouvelles aux collectivités locales en matière d’urbanisme.
La loi ALUR quant à elle propose aux auteurs des documents d’urbanisme des outils, des règles pour mettre en œuvre la politique qu’ils auront définie.
Nous pourrions revenir sur un extrait en bas de page 1, de la fiche ministérielle : « Suppression du COS et de la superficie minimale des terrains constructibles »
« Ces deux outils (Le législateur fait référence au COS et à la surface minimum constructible) également peu compatibles avec les objectifs de mixité sociale, disparaissent pour inciter les auteurs du PLU à établir un dispositif réglementaire qui traduise le projet de la collectivité à partir de l’ensemble des outils à leur disposition.
Il s’agit en effet de privilégier la combinaison des outils permettant de formaliser une véritable réflexion sur les formes urbaines dans le règlement notamment les règles de hauteur, gabarit, volume, emprise au sol, ou implantation par rapport aux limites séparatives. »
À la lecture de ce texte, nous pourrions aussi imaginer d’adopter la notion de volume préconisée par le législateur, telle qu’utilisée avant le PLU et le POS dans les Plans d’Urbanisme de Détail.
Il s’agirait alors d’indiquer un nombre de m3 constructible par m2 de terrain disponible.
En conclusion :
Nous encourageons nos adhérents et toutes les associations à être attentifs aux évolutions en cours du PLU de leur commune, sans oublier de nous faire part de leurs observations : contact@cavalaire-environnement.com
Mais dans nos réflexions, il convient d’intégrer les conséquences engendrées par l’annulation au T.A. d’un PLU, suite à un recours. Le PLU précédent, celui qui était valide avant modification, deviendrait à nouveau le document d’urbanisme de référence, tout en étant illégal puisque sans COS, tel que décrit ci-dessus.
Ne pas oublier que les communes encore sous le régime d’un POS, conservent le COS et la surface minimum constructible, jusqu’à leur passage au PLU, qui devra se faire au plus tard le 20 mars 2017.